LOADING...

Đánh giá nhanh IJC

KQKD2015201620172018Quý 1/2019Quý 2/2019
Doanh thu thuần686,1531,970,555971,2431,245,788261,599365,712
Lợi nhuận gộp273,106355,653424,849468,724128,036192,393
LN thuần từ HĐKD131,170157,678219,382268,36482,490143,234
LNST của CĐ cty mẹ122,021127,982185,825232,98668,928116,737

Hoạt động kinh doanh chính mang về doanh thu và lợi nhuận ổn định, không có đột biến qua các năm. Sang năm 2019 có một số khởi sắc. Ghi nhận tăng trưởng đột biến trong quý 1 và quý 2/2019. Cụ thể, quý 1/2019 doanh thu giảm 25.8%, LNST tăng 27%. Quý 2/2019 doanh thu tăng 13.4%, LNST tăng 56%. Biên lãi gộp tăng trưởng mạnh từ mức 30% (quý 1/2018) lên 52% (quý 2/2019). Phần dưới đây sẽ làm rõ về chất lượng lợi nhuận của IJC.

Đáng lưu ý nhất là khoản mục hàng tồn kho hơn 5.000 tỷ. Cần làm rõ thêm:

  1. Chất lượng hàng tồn kho?
  2. Thời gian tồn kho chính xác (từ năm nào)?
  3. Giá vốn chính xác hiện tại?

Riêng khoản tồn kho của dự án Đông Đô Đại Phố mở bán từ 2011 – đúng đỉng của chu kỳ BĐS, hiện tại tồn kho ghi nhận 2.333 tỷ đồng. Trong bối cánh thị trường BĐS có 2 năm 2017 – 2018 tăng trưởng rất tốt, tồn kho của dự án vẫn còn nguyên à đặt dấu hỏi về khả năng thu hồi vốn của dự án nêu trên.

Làn sóng FDI đầu tư vào tỉnh Bình Dương trong 2 năm gần đây khiến tình hình bất động sản “nóng” lên rõ rệt, nhưng ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, nhà ở dân cư, người lao động. Tuy nhiên ở phân khúc mà IJC đầu tư (biệt thự nhà phố, bất động sản trung – cao cấp) tốc độ tiêu thụ cần kiểm chứng lại.

Tiếp theo là các khoản phải thu:

Phải thu khách hàng duy trì quanh mức 700 – 900 tỷ ở các kỳ báo cáo. Cho thấy chính sách bán hàng dễ dãi khi mà đặc thù kinh doanh của công ty là thu tiền ngay, ngoại trừ lĩnh vực xây dựng.

Chất lượng lợi nhuận:

Hiện nay doanh thu chủ yếu đến từ dự án Sunflower. Riêng trong năm 2018, doanh thu BĐS đạt 543 tỷ, chủ yếu đến từ việc bán 39 căn biệt thự với diện tích bình quân 360m2/căn. Thêm các dự án Phố thương mại IJC, TH1 Hòa Lợi, dự án tại khu vực Tân Uyên như D3, D9, D43. B43, A59, A13, VSIP Suối Tre Tân Bình ấp 4, dự án G10 Bàu Bàng – Thị xã Bến Cát.

Tuy nhiên, điểm bất thường là khoản tiền đặt cọc cho các dự án là rất nhỏ (chỉ 22 tỷ), quá nhỏ so với quy mô của dự án.

Doanh thu lũy kế 6th2019 giảm 7% so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận tăng trưởng mạnh 44% nhờ biên lợi nhuận cải thiện mạnh (giá đất tăng nóng). Cho thấy doanh nghiệp không phát triển chiều rộng (doanh thu không tăng) mà được hưởng lợi nhờ giá đất tăng à giá bán tăng. Trong thời gian sốt đất, số sản phẩm bán ra không tăng, chỉ có giá bán tăng à cần xem xét.

Tiếp theo, tính bền vững của tăng trưởng này… phụ thuộc hoàn toàn vào giá đất tại Bình Dương.  Khả năng duy trì mức tăng giá đất như hiện tại đến hết 2019 – 2020 là điều khó đánh giá (chỉ bằng việc ngồi đọc báo).

Cuối cùng, tốc độ tái đầu tư và mở bán mới của doanh nghiệp (để tận dụng cơ hội này) chúng tôi đánh giá là không cao khi nhìn tình hình tài chính với tỷ lệ tiền mặt thấp (300 tỷ đồng). Các dự án này cũng là các dự án từ nhiều năm trước, không tránh khỏi việc hoang phế, xuống cấp nếu không có chi phí duy trì (không thấy điều này trong báo cáo tài chính).

Khả năng chiếm dụng vốn:

Liên quan đến cơ cấu cổ đông hiện tại với tỷ lệ sở hữu 78.8% của Becamex. Khoản tồn kho của công ty được tài trợ bằng nguồn vốn vay từ công ty mẹ (2889 tỷ) và vay nợ ngắn hạn khoảng 1500 tỷ. Nhờ đó giúp giảm bớt áp lực tài chính trong thời gian “kẹp hàng”.

KẾT LUẬN

Với những đánh giá ngắn trên đây, chúng tôi cho rằng những phân tích đánh giá về tiềm năng của IJC còn nhiều sai số và cần khảo sát thực tế để làm rõ những nghi vấn. Nếu với một “khu đất vàng” quy mô 5.000 tỷ (được đánh giá lại trên 10.000 tỷ) mà khoản đặt cọc trước của khách hàng chỉ 22 tỷ đồng, thì là một…dấu hỏi RẤT LỚN

Tải bản phân tích đầy đủ tại : https://drive.google.com/open?id=14dUnspQ0Cctef9fcF_UYYxsQ2Tsgr2sp